Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

La création d’une société civile immobilière est devenue l’un des meilleurs moyens pour gérer au mieux un patrimoine immobilier. Souvent créée par deux personnes physiques ou morales, elle aide à faciliter la transmission d’un bien immobilier. Elle permet également d’éviter les contraintes liées et l’indivision. Si vous ne connaissez pas encore ce qu’est une SCI, découvrez davantage d’informations à ce sujet.

Société civile immobilière : définition et fonctionnement

Aussi appelée sci, une société civile immobilière est un statut social de société qui a un objet immobilier et non commercial. Généralement, cette entreprise est créée par plusieurs associés. Son but est d’assurer la gestion, la mise en location ou la construction d’un immeuble dont la finalité est la vente.

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Lors de la création de cette forme de société, les actionnaires associent un ou plusieurs de leurs biens immobiliers en vue de partager les bénéfices. Le but est aussi de contribuer aux pertes. À l’instar de tout type de structure, cette forme de société n’échappe pas à l’impôt. Toutefois, elle peut bénéficier d’un cadre juridique qui lui permet d’avoir une exonération fiscale.

La gestion d’une société immobilière est assurée par un gérant. Ce dernier est désigné ou nommé par le statut de la structure. Il peut s’agir d’une personne morale ou physique, d’un associé ou même d’un tiers. Il peut être désigné par un acte distinct ou par la décision des associées.

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Les limites et l’étendue du pouvoir conféré au gérant sont définies par la société ou les associées. La mission principale de ce professionnel est de gérer les biens immobiliers en l’absence de ces derniers. Il a aussi pour rôle d’accomplir les actes entrant dans l’objet social de la société vis-à-vis des tiers.

Les étapes de la création d’une société civile immobilière

Pour créer une société civile immobilière, il existe plusieurs étapes à suivre. D’abord, les associés doivent définir en amont le gérant de la structure. Ensuite, il faudra choisir les statuts de la société. Pensez à définir le montant du capital social et les apports en nature ou en numéraire.

Lorsque ces éléments sont bien connus, les associées peuvent passer à la création proprement dite de la société. Pour y parvenir, il est nécessaire de :

  • Faire un enregistrement au centre des impôts ;
  • Publier dans un journal d’annonces légales ;
  • S’inscrire au tribunal de commerce.

À l’issue de ces formalités, les associées pourront avoir le KBIS de leur société.

Les avantages d’une société civile immobilière

Une société civile immobilière est une forme d’entreprise très attractive. Elle dispose d’une panoplie d’avantages pour les associés.

La gestion simplifiée du bien immobilier

Lorsque vous mettez en place une société civile immobilière, elle vous permet de gérer les patrimoines apportés par les associées. Vous avez l’avantage de réunir les fonds nécessaires à l’investissement grâce aux emprunts bancaires. De plus, dans cette forme de société, les frais liés à la détention des biens immobiliers sont pris en charge par tous les associés.

En outre, la gestion de ces patrimoines est beaucoup plus facile après nomination d’un gérant. Ce dernier n’a pas besoin de l’accord unanime des associées avant de gérer les actes courants liés au fonctionnement de l’entreprise.

La protection des biens immobiliers personnels des associées

La création d’une société juridique permet aussi de limiter la responsabilité des associées aux investissements. Il est donc difficile pour un créancier de se retourner contre un des actionnaires lors d’une insolvabilité. De plus, depuis l’application de la loi Macron du 5 août 2015, il est interdit de saisir la résidence principale d’un associé.

Les avantages fiscaux

Vous pouvez aussi bénéficier d’une fiscalité avantageuse lorsque vous créez une société civile immobilière. En effet, les associées ont la possibilité de choisir soit un IS (impôt sur les sociétés) soit un impôt sur le revenu (IR). Pour la plupart, l’IS est très avantageux. L’impôt sur les sociétés vous permet d’amortir les frais d’achats comme les frais d’agences ou du notaire. De ce fait, vous pourrez réduire drastiquement l’imposition des premières années d’investissement.

La société civile immobilière facilite la transmission du patrimoine

Lorsque vous détenez des parts d’une société civile immobilière, il devient plus facile d’assurer la transmission de votre patrimoine. Vous pouvez donc céder votre part sociale devant un notaire sans avoir besoin d’un acte authentique.

Les limites d’une société civile immobilière

Bien que la création de cette forme de société soit avantageuse, elle présente quelques inconvénients. D’abord, pour créer cette entreprise, il est obligatoire d’avoir un nombre minimum d’associés. Selon les textes légaux, deux sont nécessaires avant la mise en place d’une telle structure.

Par la suite, il convient de noter que les formalités relatives à la création de la société civile immobilière sont très lourdes. Elle nécessite des démarches contraignantes. Dans plusieurs cas l’implication d’un juriste ou d’un autre professionnel du droit est essentielle, voire primordiale.

Les obligations comptables sont d’autres limites de cette société. Lorsque les associées optent pour l’IS, il est obligatoire pour ces derniers de faire un point comptable. Il consiste à effectuer un regroupement des dépenses, des recettes et des pièces justificatives de l’activité de la société. Cette comptabilité sera transmise au greffe chaque année.

Comment gérer une société civile immobilière ?

La gestion d’une société civile immobilière requiert une maîtrise pointue de la fiscalité, des finances et du droit immobilier. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel compétent pour aider les associés dans leur gestion.

Lorsque la SCI est créée, il faut mettre en place une convention d’indivision. Celle-ci doit établir les règles relatives aux prises de décisions et au partage des bénéfices entre les différents associés.

La tenue d’un compte bancaire spécifique pour l’activité est obligatoire. Toutes les opérations financières liées à l’entreprise doivent être effectuées sur ce compte dédié.

En matière fiscale, deux options s’offrent aux associés : le régime réel ou le régime simplifié. Le régime réel permet aux membres de la SCI de déduire leurs charges comme les frais afférents à l’acquisition ou encore ceux relatifs à l’hypothèque contractée. En revanche, le régime simplifié ne permet pas cette option.

Pour finir, il faut aussi savoir que toute modification statutaire telle qu’un changement dans sa forme juridique doit être signalée auprès du greffe du tribunal compétent ainsi qu’à tous ses partenaires commerciaux par courrier recommandé avec accusé de réception (AR).

Les différences entre une SCI et une SARL immobilière

La société civile immobilière (SCI) et la SARL immobilière ont des caractéristiques différentes malgré leur finalité commune qui est de gérer un patrimoine immobilier. Il faut donc choisir les bonnes formules juridiques.

D’un côté, la SCI est une structure idéale pour la gestion patrimoniale d’un bien immobilier. Elle peut être créée par plusieurs personnes physiques ou morales sans qu’il n’y ait de restrictions en termes de nombre d’associés. La SARL, quant à elle, ne peut être constituée que par au moins deux personnes et son objet social doit obligatoirement inclure l’activité d’une entreprise commerciale.

Le capital minimum requis pour créer une SCI est très faible comparativement à celui exigé pour constituer une SARL classique, dont le montant s’élève à 7 500 € minimum. Les apports peuvent être en numéraire ou en nature dans les deux types de société.

Au niveau organisationnel, il y a aussi des désaccords majeurs entre ces sociétés. En effet, dans la SARL, c’est le gérant qui prend toutes les décisions importantes, alors que dans la SCI, chaque associé possède une voix égale lorsqu’il s’agit de prises de décisions.

Sur le plan fiscal, on observe aussi quelques disparités notoires, telles que l’imposition forfaitaire annuelle qui reste facultative pour les SCI, mais obligatoire pour les SARL immobilières dès lors qu’elles dépassent certains seuils.

Les différences entre la SCI et la SARL immobilière sont très marquées. Il faut bien étudier ses objectifs avant de faire un choix définitif pour le statut juridique qui convient le mieux à sa situation afin d’éviter des erreurs coûteuses.

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